Pustostany w Polsce: Wyzwania i Możliwości Przekształcenia Nieruchomości
W polskim krajobrazie mieszkalnictwa istnieje poważny problem pustostanów, które stają się narastającym wyzwaniem w obliczu rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. Według danych przedstawionych przez Bank Danych Lokalnych GUS, w 2022 roku w Polsce zarejestrowano 72 885 niezamieszkałych mieszkań. Jednakże, jak wskazują eksperci, rzeczywista liczba pustostanów może być znacznie wyższa, osiągając nawet 1,8 miliona, co zostało potwierdzone w ostatnim Narodowym Spisie Powszechnym. Wiele tych nieruchomości nie jest uwzględnionych w statystykach, co związane jest z ich przynależnością do osób prywatnych oraz przedsiębiorstw. Przywracanie takich budynków do użytku rodzi szereg wyzwań, zarówno finansowych, jak i prawnych.
W Polsce termin „pustostany” odnosi się generalnie do budynków niewykorzystywanych, a statystyki dotyczące pustych mieszkań koncentrują się głównie na zasobach gminnych. Większość pustostanów dotyczy budynków wielorodzinnych, jednakże wiele z nich znajduje się w rękach prywatnych właścicieli oraz przedsiębiorstw. Jeśli są one zarządzane, ich liczba jest w miarę dokładnie dokumentowana. Ostatnie dane wskazują, że do gmin należy około 73 tys. pustostanów. Zaskakującym skojarzeniem jest, że w 2021 roku w ogóle zidentyfikowano prawie 2 miliony niezamieszkanych mieszkań i domów, z kolei dane na temat pustostanów wyniosły jedynie 145 tys. Ta rozbieżność jest znacząca, ponieważ aktualne dane na temat liczby niezamieszkałych domów jednorodzinnych nie były regularnie aktualizowane.
Analizując dane z 31 marca 2021 roku, zauważamy, że blisko 400 tys. mieszkań niezamieszkanych dotyczyło budynków wybudowanych w latach 1945-1970, co stanowi 22,2 proc. ogółu. Co więcej, 68,2 proc. zarejestrowanych pustostanów zlokalizowanych było w miastach. Najwyższe wskaźniki niezamieszkanych mieszkań zanotowano w województwie małopolskim (14,8 proc.), podlaskim (14,7 proc.) oraz lubelskim i świętokrzyskim (po 13,5 proc.).
Warto zauważyć, że gminy zwykle raportują jedynie pustostany oraz lokale, które nie są nikomu przydzielone do zamieszkania. W rzeczywistości znacznie więcej nieruchomości pozostaje niezajętych i należy do osób prywatnych, spółdzielni czy wspólnot. Właściciele lokali należących do przedsiębiorstw zazwyczaj starają się je wynająć, aby uzyskać zyski.
Z powodu tak dużej liczby pustostanów, konieczne jest przemyślenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Jak pokazuje raport Habitat for Humanity Poland, co trzecia osoba nie jest w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania. 34 proc. mieszkańców mieszka w przeludnionych lokalach, podczas gdy co piąta osoba nie ma możliwości zamieszkania w miejscu spełniającym jej podstawowe potrzeby.
Związane z tym wyzwanie przedstawia raport „Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo dla osób niezamożnych”. Zidentyfikowano 154 budynki oraz 67 lokali jako pustostany, a w dalszych analizach ujawniono dodatkowo 817 budynków oraz 6,2 tys. lokali mieszkalnych i użytkowych. Eksperci wskazali, że 108 nieruchomości może być adaptowanych na cele mieszkalne, co potwierdziło, że większość pustych budynków gminnych ma potencjał do przekształcenia.
Przemyślana rewitalizacja pustostanów, w szczególności budynków zlokalizowanych w centrach miast, jest kluczowa. W ciągu najbliższej dekady, zgodnie z ustawą o rewitalizacji, gminy, które posiadają najstarsze zasoby, będą mogły intensywnie remontować oraz przekształcać kamienice i domy. Niemniej jednak obecna intensywność działań gmin znacząco spadła, szczególnie w dużych miastach, w których deweloperzy przejmują nieruchomości i przekształcają je na nowo, tworząc nie tylko mieszkania, ale także centra konferencyjne, hotele i częściowo centra handlowe.
Wykorzystanie pustostanów wiąże się z wieloma korzyściami. Często są to budynki podłączone do miejskich mediów, umiejscowione w atrakcyjnej lokalizacji, w sąsiedztwie z usługami oraz infrastrukturą miejską. Jednakże, stan techniczny tych budynków wymaga ogromnego wysiłku oraz nakładów finansowych na ich projektowanie, przebudowę i adaptację.
Remontowanie starych budynków niesie ze sobą wiele ryzyk, w tym nieprzewidywalne koszty. Zmiany na rynku nieruchomości doprowadziły do tego, że prywatni inwestorzy coraz częściej decydują się na zakupy mieszkań, które następnie przeznaczają na własne cele, jednak proces ten nie jest upowszechniony z powodu nieprzewidywalnych kosztów. Domy jednorodzinne wciąż nie cieszą się dużym zainteresowaniem, a ich remonty są rzadko podejmowane.
Nie można zapominać o Ustawie o rewitalizacji, która narzuca obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych oraz uzyskania opinii od konserwatora zabytków w przypadku budynków objętych ochroną. Konserwator może określić, które elementy budynków należy zachować, co często wiąże się z dużymi wydatkami na specjalistyczne usługi.
Zarządzanie problemem pustostanów w Polsce staje się kluczowym zagadnieniem w kontekście zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Opracowanie strategii rewitalizacji oraz adaptacji istniejących budynków do funkcji mieszkalnych może przynieść korzyści zarówno dla lokalnych społeczności, jak i dla rynku nieruchomości.
Źródło: Agencja Informacyjna NEWSERIA
