Sprawdzenie stanu rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce: Wyzwania i rozwiązania
W Polsce rozwój rynku budownictwa mieszkaniowego od lat pozostaje kluczowym tematem debaty społecznej i ekonomicznej. Co roku oddaje się do użytku niemal 200 tysięcy mieszkań. Na pierwszy rzut oka wydaje się to być pozytywną informacją, sugerującą, że w ciągu dekady potrzeby mieszkaniowe mogłyby zostać zaspokojone. Jednak pod powierzchnią, sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana. Deweloperzy w znacznej mierze koncentrują się na rynku sprzedaży, a według badań, około 35% gospodarstw domowych w Polsce nie jest w stanie zakupić mieszkania, nawet przy pomocy kredytu hipotecznego. Co gorsza, wiele z tych osób zarabia zbyt dużo, aby móc korzystać z mieszkań socjalnych lub komunalnych. Ekspert w tej dziedzinie, prof. Bartłomiej Marona z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, podkreśla, że rozwiązanie tego skomplikowanego problemu wymaga znacznego wsparcia budownictwa społecznego, a nie kolejnych programów dotujących kredyty hipoteczne.
Luka mieszkaniowa: Definicja i wymiar
Problem luki mieszkaniowej w Polsce dotyka szczególnie te gospodarstwa domowe, które znajdują się pomiędzy dwoma skrajnymi punktami. Z jednej strony, ich dochody są zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt bądź wynająć mieszkanie po rynkowych stawkach, z drugiej strony zarabiają na tyle dużo, że nie kwalifikują się do mieszkań socjalnych czy komunalnych. Ta fragmentacja rynku sprawia, że wiele osób staje przed poważnym wyzwaniem – w poszukiwaniu dachu nad głową często nie mają opcji, które mogłyby zaspokoić ich potrzeby mieszkaniowe.
Pomimo trudnych warunków, luka ta zaczyna się nieznacznie zmniejszać z roku na rok. Może to być zwieńczone większą intensywnością działań państwa, które powinny skoncentrować się na wsparciu dla TBS (Towarzystw Budownictwa Społecznego) oraz na ogólnym budownictwie społecznym. Potrzebne są zmiany, które pomogą ludziom o średnich dochodach.
Stan obecny budownictwa mieszkaniowego
Analizując dane z okresu od stycznia do kwietnia 2025 roku, można zauważyć, że oddano do użytku ponad 62 tysiące mieszkań, co stanowi spadek o 3,3% w porównaniu do roku poprzedniego. W tej grupie budownictwo indywidualne stanowiło znaczący udział, ale większość mieszkań wciąż jest przeznaczona na sprzedaż lub wynajem. Deweloperzy wciąż dominują na rynku, a liczba mieszkań budowanych w ramach budownictwa społecznego nadal pozostaje na zbyt niskim poziomie.
Niepokojącym zjawiskiem jest również znaczny spadek mieszkań oddanych do użytku w ramach budownictwa komunalnego. W obliczu tak dramatycznych zmian, eksperci podkreślają, że działania pro-podażowe, takie jak wsparcie dla budownictwa społecznego, powinny być preferowane zamiast pomocy w uzyskiwaniu tańszych kredytów. Tego rodzaju programy często tylko podwyższają ceny mieszkań, co w dłuższej perspektywie prowadzi do jeszcze większych problemów z dostępnością mieszkań.
Gdzie leży przyczyna problemu?
Warto zwrócić uwagę na wskaźnik dostępności mieszkań, który wskazuje na niekorzystną relację między dochodami a cenami mieszkań. Z perspektywy ostatnich kilku lat można zauważyć, że sytuacja ta staje się coraz mniej korzystna. Dodatkowo, program mieszkaniowy wprowadzony dwa lata temu momentalnie spowodował wzrost cen. Działalność programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", wprowadzonego przez rząd, miała na celu wsparcie kredytobiorców, a w rezultacie doprowadziła do wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym.
Program Bezpiecznego Kredytu 2 proc.
Wprowadzenie programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." w 2023 roku spotkało się z dużym zainteresowaniem społecznym, co przyczyniło się do wyraźnego ożywienia na rynku. Dopłaty do rat kredytowych miały na celu obniżenie oprocentowania pożyczek do poziomu zaledwie 2 procent przez pierwsze 10 lat. Niestety, takie działania, zamiast realnie wpłynąć na dostępność mieszkań, tylko zintensyfikowały wzrost cen. O tym, jak duży był wpływ tego programu, świadczą dane z rynku kredytowego, które pokazują znaczący wzrost akcji kredytowej.
W okresie od lipca 2023 do czerwca 2024 roku ceny mieszkań w siedmiu największych polskich miast wzrosły o 19,2 proc., a na rynku pierwotnym o 20,4 proc. Tak radykalne zmiany cen budzą poważne obawy, ponieważ mogą prowadzić do dalszej marginalizacji osób o średnich dochodach.
Wysokie stopy procentowe oraz inflacja jako bariera
Ku zaskoczeniu wielu, w Polsce wciąż utrzymują się jedne z najwyższych stóp procentowych w Unii Europejskiej. Wysoka inflacja dodatkowo komplikuje sytuację, stawiając osoby starające się o kredyt hipoteczny w trudnej sytuacji. W obliczu tak dynamicznie zmieniających się warunków rynkowych, eksperci zauważają jednak pewne oznaki poprawy – spadająca inflacja oraz tendencja do obniżania stóp procentowych mogą w przyszłości zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dla obywateli.
Wyzwania i przyszłość budownictwa społecznego
Przejrzystość polityki mieszkaniowej w Polsce jest kluczowym tematem, który wymaga pilnych zmian. Niezbędne jest skoncentrowanie wysiłków na wsparciu budownictwa społecznego jako skutecznego narzędzia, które mogłoby zaspokoić rosnące potrzeby mieszkaniowe społeczności. Jak zauważa profesor Marona, nie chodzi jedynie o to, aby każdy mógł posiadać mieszkanie na własność, lecz aby wszyscy obywatele mieli warunki do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych.
Ograniczenia w dostępnych gruntach są kolejnym wyzwaniem, z jakim boryka się sektor komunalny i społeczny. W miastach takich jak Kraków trudności związane z brakiem gruntów pod zabudowę przypominają o konieczności reformy planowania przestrzennego.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym
W końcu, w 2023 roku wprowadzono nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nakładającą na gminy obowiązek wprowadzenia ogólnych planów. Ta zmiana może stworzyć nowe możliwości dla rozwoju budownictwa społecznego i komunalnego, ale potrzebuje efektywnego wprowadzenia.
Podsumowanie
Polska stoi przed wyzwaniem, jakim jest luka mieszkaniowa, która dotyka znaczną część obywateli. Właściwe zrozumienie tego problemu wymaga czerpania z doświadczeń innych krajów, które skutecznie radzą sobie z podobnymi trudnościami. W przeciwnym razie, wysiłki skierowane na poprawę sytuacji na rynku mogą okazać się niewystarczające, a problem luk mieszkalnych nadal będzie istniał. W kontekście przyszłości, kluczowe będzie przekształcenie polityki mieszkaniowej w taki sposób, aby była bardziej zrównoważona i efektywna, z naciskiem na zwiększenie dostępności mieszkań dla wszystkich obywateli.
Źródło: Agencja Informacyjna NEWSERIA
